Une obligation régionale liée à la performance énergétique
En Flandre, l’achat de certains logements énergivores entraîne une obligation de rénovation. Cette règle concerne les biens situés dans la Région flamande et ne s’applique pas automatiquement aux logements achetés à Bruxelles ou en Wallonie, où les dispositifs sont différents.
Depuis le 1er janvier 2023, l’acquéreur d’un logement résidentiel affichant un label énergétique EPC E ou F doit, en principe, le rénover afin d’atteindre au minimum le label EPC D. Le délai est de cinq ans à compter de la date de l’acte authentique d’achat. Ces règles sont publiées et suivies par la Vlaams Energie- en Klimaatagentschap, généralement abrégée VEKA, l’agence flamande de l’énergie et du climat.
L’objectif n’est pas d’imposer une liste identique de travaux à tous les propriétaires. C’est le résultat énergétique final, attesté par un nouveau certificat EPC, qui permet de démontrer que l’obligation a été remplie. Un propriétaire peut donc combiner plusieurs interventions : isolation de la toiture, remplacement des fenêtres, amélioration du chauffage, isolation des murs ou du plancher, installation d’un système plus performant, selon la situation du bâtiment.
Quels achats sont concernés depuis 2023 ?
Le point de départ est le certificat de performance énergétique du bien au moment de la vente. Pour un logement résidentiel, l’obligation vise principalement les bâtiments ou unités d’habitation achetés avec un label EPC E ou F lorsque l’acte authentique est passé depuis le 1er janvier 2023.
Le compromis de vente ne constitue pas, à lui seul, le meilleur repère pour calculer le délai. En pratique, la date à retenir est celle de l’acte authentique, signé devant le notaire. Ainsi, pour un acte authentique signé le 18 septembre 2024, le délai de cinq ans arrive en principe à échéance le 18 septembre 2029, sous réserve des règles particulières applicables au dossier.
La règle peut concerner différents types de biens :
- une maison individuelle ;
- une maison mitoyenne ou jumelée ;
- un appartement ;
- un studio ou une autre unité résidentielle disposant de son propre certificat EPC.
La lecture du certificat est essentielle. La lettre du label ne doit pas être déduite d’une impression générale sur l’état du logement ni d’une facture de chauffage. Elle figure sur le certificat EPC établi par un expert énergétique agréé. Le document indique également la consommation théorique en kilowattheures par mètre carré et par an, ainsi que des recommandations de travaux.
Un logement classé D, C, B ou A n’entre pas, à ce stade, dans l’obligation résidentielle déclenchée par un achat. La réglementation pouvant être modifiée, il est prudent de vérifier la version en vigueur auprès de la VEKA et dans l’acte notarié.
Le délai de cinq ans et son calcul concret
Le propriétaire dispose de cinq ans pour atteindre le niveau exigé. Ce délai doit être traité comme une échéance administrative, et non comme une simple indication destinée à encourager les travaux. Les démarches techniques, les demandes de devis, les autorisations éventuelles et la production du nouveau certificat doivent être anticipées.
Un calendrier réaliste peut être organisé de la manière suivante :
- Avant ou juste après l’achat : relire le certificat EPC, identifier les postes les plus pénalisants et vérifier les informations présentes dans l’acte.
- Durant la première année : faire examiner le logement et recueillir des offres détaillées, notamment pour les travaux qui nécessitent une planification longue.
- Avant le lancement du chantier : vérifier les règles urbanistiques, les contraintes liées à la copropriété, les éventuelles autorisations et les conditions des aides disponibles.
- Pendant les travaux : conserver les factures, fiches techniques, plans, attestations et documents relatifs aux matériaux ou aux équipements.
- Après l’achèvement : faire établir un nouveau certificat EPC par un expert habilité afin de confirmer le label obtenu.
Le certificat final constitue la pièce la plus importante pour prouver la conformité énergétique. Les factures seules ne suffisent pas nécessairement : elles montrent qu’une dépense ou une intervention a eu lieu, mais elles ne démontrent pas automatiquement que le logement atteint le label D. À l’inverse, certains travaux réalisés sans méthode ou sans continuité thermique peuvent améliorer le confort sans permettre d’atteindre le seuil réglementaire.
Quels travaux permettent d’améliorer le label EPC ?
Le certificat EPC contient des recommandations adaptées au bâtiment. Il ne faut pas les appliquer mécaniquement sans vérifier l’état réel de la construction, l’ordre logique des interventions et le budget disponible. Une rénovation énergétique cohérente commence souvent par la réduction des déperditions avant le remplacement d’un équipement de chauffage.
Les travaux fréquemment examinés sont les suivants :
- La toiture : une toiture peu ou pas isolée peut peser fortement sur le résultat énergétique. Il faut examiner l’isolation existante, l’étanchéité à l’air, la ventilation et l’état de la couverture.
- Les murs : l’isolation par l’extérieur, par l’intérieur ou dans la coulisse peut être envisagée selon la configuration, les façades, les limites de propriété et les risques d’humidité.
- Le plancher : l’isolation du sol au-dessus d’une cave, d’un vide sanitaire ou d’un espace non chauffé peut réduire les pertes, avec des contraintes différentes selon le bâtiment.
- Les fenêtres et portes : le vitrage, les châssis, les infiltrations d’air et la pose influencent la performance globale.
- Le chauffage et l’eau chaude : la chaudière, la régulation, la distribution et le système de production d’eau chaude peuvent être étudiés ensemble plutôt que séparément.
- La ventilation : une enveloppe mieux isolée doit conserver une ventilation suffisante. Une rénovation qui réduit les infiltrations sans traiter le renouvellement d’air peut créer des problèmes de condensation.
Le label EPC ne dépend pas uniquement d’une dépense ou d’un équipement présenté comme performant. L’expert évalue le bâtiment au regard de méthodes réglementaires et des preuves disponibles. Il est donc utile de demander, avant les travaux, quelles preuves seront nécessaires pour que les améliorations puissent être prises en compte dans le nouveau certificat.
Le cas particulier des appartements et de la copropriété
L’obligation incombe à l’acquéreur, mais une partie des travaux peut concerner des éléments communs. C’est le cas, par exemple, d’une toiture d’immeuble, d’une façade, d’une chaufferie collective ou de certaines canalisations. Le propriétaire d’un appartement ne peut pas toujours décider seul de ces interventions.
Avant de signer ou dès l’achat, il faut examiner les documents de la copropriété : procès-verbaux des assemblées générales, travaux votés, appels de fonds, fonds de réserve, contrats d’entretien et éventuels litiges. Le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale peuvent déterminer la procédure à suivre.
Une difficulté fréquente consiste à confondre la performance énergétique de l’unité d’habitation avec celle de l’ensemble de l’immeuble. Le certificat EPC de l’appartement doit être analysé selon ses propres données, mais l’amélioration de son label peut dépendre d’éléments collectifs. Une discussion précoce avec le syndic et les copropriétaires permet de repérer ce qui peut être décidé individuellement et ce qui doit faire l’objet d’un vote.
Comment prouver que l’obligation est remplie ?
La preuve repose principalement sur un nouveau certificat EPC établissant que le logement atteint au moins le label D. Le document doit être établi après les travaux par un expert énergétique habilité selon les règles flamandes applicables.
Il est recommandé de conserver un dossier complet comprenant :
- le certificat EPC antérieur et le certificat établi après rénovation ;
- les factures et offres acceptées ;
- les fiches techniques des matériaux isolants et des équipements ;
- les attestations de placement ou de réception lorsqu’elles existent ;
- les plans, photos de chantier et documents relatifs aux parties communes ;
- les autorisations urbanistiques ou déclarations nécessaires.
Ces pièces sont utiles en cas de contrôle, mais aussi lors d’une revente ou d’une demande de financement. Le certificat final doit être demandé suffisamment tôt. Attendre la fin du délai pour rechercher un expert peut exposer le propriétaire à un retard, surtout si des corrections sont encore nécessaires pour atteindre le label D.
Que se passe-t-il en cas de non-respect ?
La VEKA peut contrôler le respect de l’obligation de rénovation. En cas de manquement, une amende administrative peut être infligée. La documentation officielle de la VEKA indique une fourchette comprise entre 500 et 5 000 euros, selon les circonstances et la procédure applicable. Le paiement de l’amende ne remplace pas l’obligation de rénover : le propriétaire peut devoir réaliser les travaux et démontrer ensuite que le niveau requis est atteint.
Le délai de cinq ans ne doit donc pas être utilisé comme une période d’attente sans préparation. Les difficultés d’approvisionnement, les désaccords dans une copropriété, les travaux mal exécutés ou une hausse des coûts ne suppriment pas automatiquement l’obligation. Lorsqu’un événement particulier empêche le respect du calendrier, il faut demander rapidement une clarification à l’autorité compétente et au notaire, plutôt que supposer qu’une prolongation est accordée.
En cas de revente avant la fin du délai, la situation doit être examinée avec le notaire. L’existence de l’obligation, le délai restant et les engagements pris doivent être clairement signalés dans la transaction. L’acquéreur suivant peut être concerné par les obligations encore attachées au bien selon les circonstances de la vente. Une clause générale dans le compromis ne remplace pas une vérification juridique précise.
Financement, aides et ordre des démarches
Les propriétaires peuvent examiner les dispositifs flamands de soutien à la rénovation, mais leurs conditions varient selon la date, les revenus, le type de travaux, le logement et la situation du demandeur. Parmi les mécanismes à vérifier figurent notamment Mijn VerbouwPremie pour certaines primes de rénovation et Mijn VerbouwLening pour certains prêts. Les règles d’éligibilité, les catégories de travaux et les montants pouvant évoluer, il faut consulter les informations officielles en vigueur au moment de la demande.
Une aide ne doit pas être considérée comme acquise avant la vérification des conditions. Certaines démarches doivent être réalisées avant le début du chantier, tandis que d’autres exigent des factures, des preuves de paiement ou l’intervention d’un professionnel répondant à des conditions précises. Le propriétaire doit également vérifier si les travaux sont compatibles avec les règles de copropriété et les exigences urbanistiques.
Pour limiter les erreurs, l’ordre suivant est généralement pertinent :
- identifier le label EPC et la date de l’acte authentique ;
- lire les recommandations du certificat ;
- faire établir un diagnostic technique cohérent avec le bâtiment ;
- prioriser les travaux qui réduisent les pertes et les problèmes d’humidité ;
- vérifier les autorisations et les règles de copropriété ;
- contrôler les aides avant la signature des devis ou le début du chantier ;
- réaliser les travaux et réunir les preuves ;
- faire établir le nouveau certificat EPC avant l’échéance.
Une évolution à suivre pour les propriétaires
La réglementation flamande de l’énergie évolue régulièrement. Les documents administratifs, les conditions de financement et les exigences applicables aux bâtiments résidentiels ou non résidentiels ne doivent pas être mélangés. Pour un achat effectué à partir de 2023, le repère résidentiel actuellement central est le passage d’un label E ou F à un label D au plus tard cinq ans après l’acte authentique, mais toute réforme ultérieure peut modifier les obligations futures.
Les acheteurs doivent aussi distinguer l’obligation de rénovation des exigences applicables à une construction neuve, à une rénovation énergétique importante ou à un bâtiment non résidentiel. Un local commercial, un bureau ou un immeuble composé de plusieurs fonctions peut relever d’un autre régime, avec des obligations spécifiques liées à l’usage et au certificat énergétique.
Avant une acquisition, trois vérifications réduisent fortement le risque de mauvaise surprise : demander le certificat EPC complet, faire relire la situation par le notaire et chiffrer les travaux à partir d’une visite technique. Le prix d’achat ne représente pas le coût total lorsque le logement est soumis à une obligation réglementaire de rénovation.
FAQ sur l’obligation de rénovation en Flandre
Un logement classé EPC E doit-il toujours être rénové ?
Lorsqu’il s’agit d’un logement résidentiel situé en Flandre, acheté dans le cadre visé par la règle entrée en vigueur le 1er janvier 2023, un label E ou F déclenche en principe l’obligation d’atteindre au moins le label D dans les cinq ans suivant l’acte authentique. Le certificat et la situation juridique du bien doivent être vérifiés.
Faut-il réaliser tous les travaux recommandés par l’EPC ?
Non. Les recommandations servent à améliorer la performance, mais l’objectif réglementaire est d’atteindre le label exigé. Les travaux réellement nécessaires dépendent du bâtiment. Un nouveau certificat EPC doit confirmer le résultat.
Une facture de travaux suffit-elle comme preuve ?
Non. Les factures sont utiles, mais elles ne remplacent pas le nouveau certificat EPC. Celui-ci doit établir que le logement atteint au moins le label D selon la méthode réglementaire flamande.
Que faire si la rénovation concerne les parties communes d’un immeuble ?
Il faut examiner les règles de copropriété, les décisions de l’assemblée générale et le calendrier des travaux collectifs. L’acquéreur doit identifier rapidement les interventions qui dépendent d’un vote ou d’un financement commun.
Le délai de cinq ans commence-t-il au compromis ?
Le repère généralement retenu est la date de l’acte authentique d’achat, et non la seule signature du compromis. La date exacte et les éventuelles particularités doivent être confirmées dans le dossier notarial.
