DPE et location : les obligations des bailleurs face aux logements énergivores

Le calendrier d’interdiction des logements énergivores

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne sert plus seulement à informer un locataire ou un acquéreur. Depuis la loi Climat et résilience, il détermine progressivement si un logement peut être considéré comme décent et donc être mis en location. En France métropolitaine, le calendrier est le suivant :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an, parfois appelés « G+ », ne peuvent plus être proposés à la location lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.
• Depuis le 1er janvier 2025 : l’interdiction s’étend à l’ensemble des logements classés G.
• À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront concernés.
• À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour exclus du marché locatif.

Ces échéances concernent les logements loués vides ou meublés comme résidence principale. Elles s’appliquent notamment lors de la signature d’un nouveau contrat, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, selon les règles de décence en vigueur.

Ce que le bailleur doit faire avant de louer

Le propriétaire doit remettre au locataire un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ses informations peuvent engager la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur ou bailleur dans certaines situations. Les anciens DPE réalisés avant cette réforme ne sont plus valables depuis 2025. Avant toute mise en location, le bailleur doit donc :

• vérifier la date et la validité du DPE ;
• contrôler la classe énergétique et la consommation en énergie finale ;
• identifier les travaux nécessaires pour atteindre le niveau réglementaire ;
• remettre au locataire les diagnostics obligatoires et les informations exigées dans l’annonce.

Une annonce immobilière doit notamment afficher la classe énergie et la classe climat. Pour les logements classés F ou G, elle doit également comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Le gel des loyers pour les passoires thermiques

L’interdiction progressive de louer n’est pas la seule contrainte. Depuis le 24 août 2022, les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G dans les territoires concernés par la réglementation : aucune révision annuelle, majoration lors d’une relocation ou hausse liée au renouvellement du bail ne peut être appliquée, sauf réalisation de travaux permettant de sortir du dispositif et respect des conditions légales. Le loyer doit donc rester au même niveau dans de nombreuses situations, même si l’indice de référence des loyers augmente. Cette règle s’ajoute aux obligations de décence : un propriétaire ne peut pas contourner l’interdiction de location en conservant simplement le même loyer.

Quels risques en cas de location interdite ?

Si un logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. Il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut alors imposer la réalisation de travaux, réduire ou suspendre le paiement du loyer dans certaines conditions, ou accorder des dommages et intérêts. Le locataire ne doit toutefois pas arrêter de payer son loyer de sa propre initiative. Une procédure judiciaire ou un accord formalisé est nécessaire pour sécuriser sa situation. Le bailleur doit aussi être attentif à la surface et aux caractéristiques du logement : le DPE ne remplace pas les autres critères de décence, qui concernent notamment la sécurité, la salubrité, l’équipement minimal, l’aération et l’absence de risques manifestes pour la santé.

Les travaux à envisager pour sortir des classes F et G

Une rénovation efficace commence par une analyse globale, et non par le remplacement systématique du chauffage. Les recommandations du DPE peuvent orienter le propriétaire, mais un audit énergétique ou l’accompagnement d’un professionnel permet souvent de hiérarchiser les dépenses. Les travaux les plus fréquents sont :

• l’isolation de la toiture ou des combles ;
• l’isolation des murs et des planchers bas ;
• le remplacement des fenêtres lorsque cela est pertinent ;
• l’amélioration de la ventilation ;
• le remplacement d’un chauffage ancien et de la production d’eau chaude ;
• la suppression des équipements très énergivores.

Le bailleur peut vérifier les aides disponibles sur le site de l’Anah et sur France Rénov’. Les copropriétés doivent également anticiper les décisions collectives, les délais de vote et les travaux portant sur les parties communes.

FAQ : les questions fréquentes des bailleurs et locataires

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2025 ?

En métropole, un logement classé G ne respecte plus le niveau de décence énergétique applicable depuis le 1er janvier 2025. Il ne doit donc plus être proposé à la location tant que les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés.

Le propriétaire doit-il reloger le locataire pendant les travaux ?

Tout dépend de la nature et de la durée des travaux. Lorsque le logement devient temporairement inhabitable ou lorsque des travaux importants sont imposés, des obligations particulières peuvent s’appliquer. Le bailleur doit informer le locataire et respecter les règles relatives à l’accès au logement et aux travaux.

Le locataire peut-il exiger une baisse de loyer à cause d’un mauvais DPE ?

Un mauvais classement ne déclenche pas automatiquement une baisse de loyer. En revanche, si le logement n’est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité et saisir le juge en cas de désaccord.

Les règles sont-elles identiques en outre-mer ?

Non. Le calendrier applicable dans les départements et régions d’outre-mer prévoit des échéances spécifiques. Le bailleur doit vérifier les textes en vigueur et les caractéristiques du territoire concerné avant de louer.