Deux documents, deux objectifs bien différents
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique réglementaire évaluent tous deux la performance d’un logement, mais ils ne répondent pas au même besoin. Le DPE fournit une photographie synthétique de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre. L’audit va plus loin : il établit un programme de travaux permettant d’améliorer concrètement la performance du bâtiment.
Cette distinction est importante lors d’une vente immobilière. Un DPE peut être nécessaire pour informer l’acquéreur, tandis qu’un audit complémentaire peut être exigé lorsque le bien appartient aux catégories les plus énergivores.
Le DPE : un document informatif obligatoire dans de nombreux cas
Le DPE attribue au logement une étiquette énergie et une étiquette climat, de A, pour les biens les plus performants, à G, pour les plus énergivores. Depuis la réforme de 2021, il est opposable : l’acquéreur ou le locataire peut donc engager la responsabilité du propriétaire en cas d’erreur présentant un préjudice.
Le DPE est notamment obligatoire :
- lors de la vente d’un logement ou d’un bâtiment équipé d’un système de chauffage ;
- lors de la mise en location, y compris lors du renouvellement ou de la signature d’un nouveau bail ;
- pour une construction neuve, avec des règles spécifiques liées à la réglementation environnementale ;
- dans les annonces immobilières, où la classe énergétique, la classe climat et l’estimation des dépenses doivent être affichées.
En règle générale, un DPE est valable 10 ans. Toutefois, les anciens diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ne bénéficient pas de cette durée complète : ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont notamment cessé d’être valables au 31 décembre 2024.
L’audit énergétique réglementaire : une feuille de route pour les travaux
L’audit énergétique réglementaire est plus détaillé que le DPE. Il analyse les caractéristiques du bâtiment, son isolation, ses équipements et ses usages. Il propose ensuite plusieurs scénarios de rénovation, généralement en une étape ou en plusieurs bouquets de travaux.
Pour chaque scénario, le document doit notamment présenter :
- les travaux à réaliser et leur ordre logique ;
- les économies d’énergie attendues ;
- l’impact sur les émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du coût des travaux ;
- les aides financières mobilisables lorsqu’elles peuvent être identifiées ;
- la classe énergétique pouvant être atteinte après rénovation.
L’objectif n’est donc pas seulement de classer le logement, mais d’aider le propriétaire et l’acquéreur à décider quelles améliorations entreprendre : isolation de la toiture ou des murs, remplacement du chauffage, amélioration de la ventilation ou changement des menuiseries, par exemple.
Dans quels cas l’audit est-il exigé pour vendre ?
L’audit énergétique réglementaire concerne principalement la vente des maisons individuelles et des immeubles détenus en monopropriété, lorsque leur performance énergétique atteint certains niveaux. Le calendrier légal est progressif :
| Date d’entrée en vigueur | Classe énergétique concernée |
|---|---|
| 1er avril 2023 | Classes F et G |
| 1er janvier 2025 | Classe E |
| 1er janvier 2034 | Classe D |
Ainsi, depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. L’audit doit être remis au futur acquéreur dès la première visite lorsqu’elle a lieu, puis être annexé au dossier de diagnostic technique.
À l’inverse, la vente d’un appartement situé dans une copropriété n’impose généralement pas au vendeur de faire réaliser cet audit réglementaire à titre individuel. Le DPE du logement reste toutefois requis, sous réserve des cas d’exemption prévus par la réglementation.
Location : le DPE est obligatoire, mais pas l’audit réglementaire
Pour louer un logement, le propriétaire doit fournir un DPE valide et respecter les règles applicables aux logements énergivores. L’audit énergétique réglementaire n’est pas exigé simplement parce que le bien est mis en location.
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, selon le calendrier de décence énergétique. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034. Ces échéances portent sur la possibilité de louer et ne remplacent pas l’obligation de produire un DPE.
Comment savoir quel document commander ?
La démarche la plus sûre consiste à vérifier successivement :
- la nature du projet : vente, location ou construction ;
- le type de bien : maison, appartement ou immeuble en monopropriété ;
- la classe énergétique indiquée par un DPE encore valide ;
- la date d’établissement du diagnostic ;
- les éventuelles règles particulières applicables au bâtiment.
Pour une vente, le DPE permet donc de connaître la classe du logement. Si le bien est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l’audit réglementaire devient le document complémentaire à prévoir. Il est recommandé d’anticiper sa réalisation, car ses propositions de travaux peuvent influencer la négociation du prix et le calendrier de la transaction.
FAQ : DPE et audit énergétique
Le DPE remplace-t-il l’audit énergétique ?
Non. Le DPE informe sur la performance énergétique du logement. L’audit fournit en plus une analyse approfondie et des scénarios de rénovation. Lorsqu’il est obligatoire, il complète le DPE.
Un audit est-il obligatoire pour vendre un appartement classé F ?
Pas au titre de l’audit réglementaire individuel si l’appartement se trouve dans une copropriété. Le DPE demeure obligatoire pour la vente, sauf exception réglementaire.
Faut-il refaire un DPE avant l’audit ?
L’audit s’appuie sur les caractéristiques énergétiques du bien et doit être réalisé à partir d’informations fiables. Un professionnel vérifiera la validité et la cohérence du DPE disponible avant d’établir l’audit.
Un audit volontaire peut-il être utile pour un logement non concerné ?
Oui. Même lorsqu’il n’est pas imposé par la loi, un audit peut aider à hiérarchiser les travaux, à estimer leur coût et à préparer un projet de rénovation globale.
